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Pourquoi faire confiance à Combien.immo ?

LES AVANTAGES
Le professionnalisme

Les avis de valeur de Combien.immo sont réalisés par de vrais experts issus du domaine immobilier ou du bâtiment. Ils connaissent leur métier et seront à même de se poser les bonnes questions pour évaluer votre bien.

L’impartialité

A la différence de nombreux professionnels de l’immobilier (agents ou mandataires immobiliers en particulier) où l’estimation est synonyme de gain potentiel et présente donc un conflit d’intérêts : estimer bien pour conseiller honnêtement le client, estimer haut pour obtenir le mandat ou une commission plus élevée, ou estimer bas pour vendre vite et toucher rapidement des revenus), nos experts n’auront aucun intérêt financier dans votre projet futur (vente, achat ou location). Combien.immo garantit donc l’exclusion de tout conflit d’intérêt pour des estimations réellement neutres et impartiales !

Notez également que vos données ou projets ne sont pas commercialisés. Afin de garantir notre impartialité nous n’avons pas de partenariat avec aucune agence ou mandataire qui seraient intéressé par la récupération de vos données. Seule exception, la société VIES, référencés au registre du commerce comme agence immobilière et sur laquelle nous sommes juridiquement obligés de nous appuyer afin que vos estimations aient une valeur reconnue, notamment auprès des notaires.

L’engagement

Notre politique impose à nos experts un cadre de travail contraignant : dans le cas d’une vente, si notre estimation n’est pas au juste prix et que vous vendez au-dessous ou au-dessus de notre fourchette d’estimation, elle vous est remboursée (voir plus d’informations en bas de notre page d’accueil) ! L’expert sera pénalisé de cette contre-performance et a donc tout intérêt à faire son travail avec sérieux et précision, le plus consciencieusement possible !

La fiabilité

Nos estimations reposent sur une méthode mis au point en interne, la méthode H.O.M.E. (maison ou son « chez-soi » en anglais) ou « Human Objective Market Evaluation » (Estimation Humaine et Objective basée sur le Marché réel) : celle-ci s’appuie sur un ensemble de méthodes reconnues. L’avantage, c’est que là où un expert lambda va utiliser une seule méthode pour émettre son avis de valeur, chez Combien.immo, ce n’est pas moins de quatre méthodes qui peuvent être utilisées simultanément afin d’apporter un avis de valeur avec une fiabilité supérieure !

Votre tranquilité

Vous souhaitez faire une estimation sans rester redevable à qui que ce soit ? Sans être harcelé(e) par mail ou téléphone par des agents immobilier ou par une horde de commerciaux si vous avez une estimation sur des sites d’estimation automatisés ? Chez Combien.immo, nous savons que votre tranquillité est précieuse : pas de commerciaux qui vous appellent et surtout pas de démarchage commercial concernant votre projet, nous ne vendons pas vos données à des tiers !

LES AUTRES METHODES

Et par rapport aux autres méthodes d’estimation, ça donne quoi ?

Estimation par agent ou mandataire immobilier

Plus ou moins évoquée dans les chapitres précédents, l’estimation par agent ou mandataire immobilier présente ses avantages…

  • C’est un professionnel qui va rapidement voir les éléments de valorisation ou dévalorisation de votre bien immobilier
  • Il connait (normalement) les méthodes d’estimation et a des éléments de comparaison par ses précédentes estimations
  • Il va pouvoir, si vous n’avez pas les informations précises, prendre les mesures pour calculer la surface habitable et déterminer les spécificités techniques de votre bien…

mais aussi ses inconvénients…

  • Certains agents, lassés de faire des estimations pour des clients potentiels qu’ils ne reverrons, dans une majorité des cas, jamais (vente par soi-même, autre agence, déçu par le montant de l’estimation, etc.) peuvent être incités à bâcler les estimations… sans compter, le temps que cela leur prend sur un agenda souvent déjà bien chargé.
  • La plus grosse problématique, comme dit plus haut, reste cependant le conflit d’intérêts :
    • Il doit estimer à la juste valeur pour bien conseiller son client… mais…
    • Il doit estimer assez haut pour ne pas faire partir (voir flatter) le client et obtenir un mandat.
    • Il doit estimer assez bas pour pouvoir positionner sa commission en plus du prix et vendre rapidement sans garder le bien pendant 6 mois (l’agent immobilier paye des frais publicitaires très élevés ; garder un bien dans son portefeuille trop longtemps est synonyme de perte d’argent).
    • En bref, pas facile, même pour un bon agent sérieux et honnête, de ne pas être, parfois un tant soit peu, influencé d’un côté ou d’un autre…
  • Si votre objectif est de vendre par vous-même, vous risquez d’avoir de nombreuses sollicitations de la part de cet agent qui voudra récupérer un mandat suite au travail effectué.

En résumé, l’estimation par un agent (ou mandataire) peut se révéler relativement fiable, encore faut-il être en relation avec quelqu’un en qui vous avez toute confiance.

Estimation en ligne automatisée

Certains sites très connus dans le milieu des annonces immobilières (Se Loger, Le Bon Coin, Bien Ici, Meilleurs Agents, etc… il en existe des dizaines) proposent des estimations gratuites.

Ce qu’il faut savoir déjà, c’est que cela n’est, en réalité, pas réellement gratuit : l’objectif est que vous confiez toutes les informations de vos projets immobiliers à la société éditrice qui va revendre vos informations (à prix d’or) à tous les professionnels du secteur : agents et mandataires immobiliers, constructeurs, etc…

Ensuite, ces estimations automatisées sont basées uniquement sur les réponses que vous faites à un formulaire, avec votre propre interprétation de l’état de votre logement (un professionnel dispose d’éléments de comparaison), et une base de données qui indique le prix moyen sur votre commune. Ces données sont souvent issues ou couplées avec leur propre système (annonces immobilières) et ne sont pas toujours en phase avec la réalité du marché. Par exemple, sur un bien affiché à 340.000€ : peut-être inclut il des honoraires d’agence immobilière de 15.000€, subira deux baisses de 20.000€ et sera négocié encore à 15.000€ de moins, soit un prix final de 270.000€… on est assez loin des 340.000€…

Aucune vérification de vos données, aucun traitement manuel, aucune interprétation de vos photos, documents ou autre ; ces estimations sont très peu fiables, certainement de qui se fait de plus imprécis. Faites l’essai d’un site à l’autre votre maison peut passer de 300.000€ à 200.000€ en quelques clics…

Estimation par intelligence artificielle

L’intelligence artificielle a le vent en poupe actuellement ; elle réalise de plus en plus de choses avec de plus en plus de précisions et il est tentant de penser qu’elle saura estimer avec justesse et impartialité un bien immobilier.

Si les progrès sont effectivement prometteurs, les IA ne sont pas encore au point pour réaliser des avis de valeurs. Combien.immo réalise d’ailleurs des expérimentations sur le sujet mais actuellement il n’est pas possible d’atteindre des niveaux de fiabilité corrects par rapport à un professionnel.

Pourquoi ? Plusieurs raisons :

  • Déjà, même si on pourrait penser le contraire, cela est finalement assez couteux si l’on veut une analyse approfondie : une IA qui doit analyser des dizaines de photos, voire des vidéos consomme énormément de ressources (de tokens) et doit être entrainée sur des dizaines de milliers de photos (à minima).
  • Ensuite, l’IA peine encore à concevoir les soucis esthétiques ou d’aménagement : un salon de 8m² et des toilettes de 20m² ? Cela fait 28m² habitables, pas de soucis particulier pour l’IA si l’on ne lui en fait pas la remarque…
  • Malgré ce que l’on pourrait penser, son impartialité n’est pas toujours garantie, elle est influençable : les IA ont étés créées pour répondre à nos besoins et sont très peu enclins à nous contredire. Elles ont encore besoin d’un guidage humain et si on leur informe dit qu’elle ont oublié un détail dans leur analyse (assez fréquent) ou que telle pièce n’est pas en si mauvais état, elle va avoir tendance à modifier son analyse pour se rapprocher de la votre…

Au final, la fiabilité, si elle est effectivement meilleure que les sites d’estimations automatisées, est parfois soumise à de fortes variations et dans la quasi-totalité des cas moins qualitative qu’une estimation humaine experte.

Estimation par comparaison des annonces

Méthode d’estimation par excellence des particuliers, elle apporte une approche intéressante et nous l’utilisons d’ailleurs dans nos estimations. Cependant, cette méthode présente des lacunes :

  • Déjà pour le particulier qui a une relation d’affect avec son bien immobilier, la comparaison est faussée et ne peut raisonnablement avoir une vision objective de son bien en comparaison des autres (tendance à idéaliser son bien, ou au contraire à le décrédibilisé ou à s’est habitué à des inconvénients majeurs, etc…)
  • Cette méthode ne prend en compte que les biens disponibles à un instant donné : peu de biens comparables ou peut-être un lot de nouveaux biens qui n’arriveront sur le marché que la semaine prochaine, bien plus chers ou bien moins chers…
  • Afin et surtout, les particuliers ne prennent souvent pas en compte les aléas du marché : par exemple, sur un bien affiché à 340.000€, peut-être y-a-t’il des honoraires d’agence immobilière de 15.000€, qu’il subira deux baisses de 20.000€ et sera négocié encore à 15.000€ de moins, soit un prix final de 270.000€… on est assez loin des 340.000€.

C’est donc pour ces raisons que la seule comparaison des biens sur le marché, non couplée avec une autre méthode, et a laquelle se limitent souvent les particuliers n’est pas suffisante, à elle seule, pour donner un avis fiable et objectif.