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Pourquoi faire confiance à Combien.immo ?

QUELS AVANTAGES ?
Professionnalisme

Les avis de valeur de Combien.immo sont réalisés par de vrais experts issus du domaine immobilier ou du bâtiment. Ils ont une parfait connaissance du domaine et seront à même de se poser les bonnes questions pour évaluer votre bien.

Impartialité

A la différence de nombreux professionnels de l’immobilier où l’estimation présente un réel conflit d’intérêt (intérêt dans la vente de votre bien par exemple et donc potentiellement à estimer un peu plus haut ou un peu plus bas que la valeur vénale réelle), nos experts n’auront aucun intérêt financier dans votre projet futur (vente, achat, location, donation, obtention d’un prêt, etc…). Combien.immo garantit donc l’exclusion de tout conflit d’intérêt pour des estimations réellement neutres et impartiales !

Fiabilité

Nos expertises utilisent des méthodes reconnues (méthodes comparatives par régression, hédonistes, financières par capitalisation ou par cash flow, etc…). Selon les spécificités de votre bien, nos experts utiliseront les méthodes les plus fiables pour l’estimer. Pour chaque estimation, entre deux et quatre méthodes croisées sont utilisées afin de garantir la fiabilité et la précision de votre avis de valeur.

Vie Privée

Vos données restent privées ; elles ne sont pas revendue et nous ne faisons aucune utilisation commerciale des informations que vous nous communiquez (à la différence de tout site d’estimation gratuite dont l’objectif est la revente de vos données à ses clients professionnels). Votre démarche reste donc privée et discrète (pas d’agent immobilier chez vous, pas de voisin indiscret, pas d’amis curieux, etc…). Vous évitez tout démarchage ou harcèlement commercial, sans être redevable à qui que ce soit.

LES AUTRES METHODES

Et par rapport aux autres méthodes d’estimation, ça donne quoi ?

Estimation par agent ou mandataire immobilier

L‘estimation par agent ou mandataire immobilier présente ses avantages…

  • C’est un professionnel qui va rapidement voir les éléments de valorisation ou dévalorisation de votre bien immobilier
  • Il connait (normalement) les méthodes d’estimation et a des éléments de comparaison par ses précédentes estimations
  • Il va pouvoir, si vous n’avez pas les informations précises, prendre les mesures pour calculer la surface habitable et déterminer les spécificités techniques de votre bien…
  • Peu couteuse, voir gratuite mais l’objectif de l’agent dans ce dernier cas est de repartir coute que coute avec un mandat…

mais aussi ses inconvénients…

  • Certains agents, lassés de faire des estimations pour des clients potentiels qu’ils ne reverrons, dans une majorité des cas, jamais (vente par soi-même, autre agence, déçu par le montant de l’estimation, etc.) peuvent être incités à bâcler les estimations… sans compter, le temps que cela leur prend sur un agenda souvent déjà bien chargé.
  • Le conflit d’intérêts :
    • Il doit estimer à la juste valeur pour bien conseiller son client… mais…
    • Il doit estimer assez haut pour ne pas décevoir (voir pour flatter) le client et obtenir un mandat.
    • Il doit estimer assez bas pour pouvoir positionner sa commission en plus du prix et vendre rapidement sans garder le bien pendant 6 mois (l’agent immobilier paye des frais publicitaires très élevés ; garder un bien dans son portefeuille trop longtemps est synonyme de perte d’argent).
    • Certains agents n’hésitent pas à appeler leurs confrères pour se mettre d’accord sur un tarif à annoncer au client… (N.D.R. : le rédacteur est un ancien directeur d’agence immobilière)
    • En bref, pas facile, même pour un bon agent sérieux et honnête, de ne pas être, parfois un tant soit peu, influencé d’un côté ou d’un autre selon votre bien et selon son ressenti de votre personnalité…
  • Si votre objectif est de vendre par vous-même, vous risquez d’avoir de nombreuses sollicitations de la part de cet agent qui voudra récupérer un mandat suite au travail effectué.

En résumé, l’estimation par un agent (ou mandataire) immobilier peut se révéler relativement fiable, encore faut-il être en relation avec quelqu’un en qui vous avez toute confiance.

Estimation en ligne automatisée

Certains sites très connus dans le milieu des annonces immobilières (Se Loger, Le Bon Coin, Bien Ici, Meilleurs Agents, etc… il en existe des dizaines) proposent des estimations gratuites.

Ce qu’il faut savoir déjà, c’est que cela n’est, en réalité, pas réellement gratuit : l’objectif est que vous confiez toutes les informations de vos projets immobiliers à la société éditrice qui va revendre vos informations (à prix d’or) à tous les professionnels du secteur : agents et mandataires immobiliers, constructeurs, etc…

Ensuite, ces estimations automatisées sont basées uniquement sur les réponses que vous faites à un formulaire, avec votre propre interprétation de l’état de votre logement (un professionnel dispose d’éléments de comparaison), et une base de données qui indique le prix moyen sur votre commune. Ces données sont souvent issues ou couplées avec leur propre système (annonces immobilières) et ne sont pas toujours en phase avec la réalité du marché. Par exemple, sur un bien affiché à 340.000€ : peut-être inclut il des honoraires d’agence immobilière de 15.000€, subira deux baisses de 20.000€ et sera négocié encore à 15.000€ de moins, soit un prix final de 270.000€… on est assez loin des 340.000€…

Aucune vérification de vos données, aucun traitement manuel, aucune interprétation de vos photos, documents ou autre ; ces estimations sont très peu fiables, certainement de qui se fait de plus imprécis. Faites l’essai d’un site à l’autre votre maison peut passer de 300.000€ à 200.000€ en quelques clics…

Estimation par intelligence artificielle

L’intelligence artificielle a le vent en poupe actuellement ; elle réalise de plus en plus de choses avec de plus en plus de précisions et il est tentant de penser qu’elle saura estimer avec justesse et impartialité un bien immobilier.

Si les progrès sont effectivement prometteurs, les IA ne sont pas encore au point pour réaliser des avis de valeurs. Combien.immo réalise d’ailleurs des expérimentations sur le sujet mais actuellement il n’est pas possible d’atteindre des niveaux de fiabilité corrects en comparaison avec un vrai expert immobilier.

Pourquoi ? Plusieurs raisons :

  • Déjà, même si on pourrait penser le contraire, cela est finalement assez couteux si l’on veut une analyse approfondie : une IA qui doit analyser des dizaines de photos, voire des vidéos consomme énormément de ressources (de tokens) et doit être entrainée sur des dizaines de milliers de photos (à minima).
  • Ensuite, l’IA peine encore à concevoir les soucis esthétiques ou d’aménagement : un salon de 8m² et des toilettes de 20m² ? Cela fait 28m² habitables, pas de soucis particulier pour l’IA si l’on ne lui en fait pas la remarque…
  • Malgré ce que l’on pourrait penser, son impartialité n’est pas toujours garantie, elle est influençable : les IA ont étés créées pour répondre à nos besoins et sont très peu enclins à nous contredire. Elles nécessitent encore un guidage humain ; et si on leur informe qu’elle ont oublié un détail dans leur analyse (ce qui est relativement fréquent) ou que telle pièce n’est pas en si mauvais état, elle va avoir tendance à modifier son analyse pour se rapprocher de votre point de vue…

Au final, la fiabilité, si elle est effectivement meilleure que les sites d’estimations automatisées, est parfois soumise à de fortes variations et dans la quasi-totalité des cas bien moins qualitative qu’une estimation humaine experte.

Estimation par comparaison des annonces

Méthode d’estimation par excellence des particuliers, elle apporte une approche intéressante et nous l’utilisons d’ailleurs très régulièrement dans nos estimations. Cependant, cette méthode présente des lacunes :

  • Le particulier propriétaire a une relation d’affect avec son bien immobilier qui fausse la comparaison. Il ne peut raisonnablement avoir une vision objective de son bien en comparaison des autres : tendance à idéaliser son bien, ou au contraire à le décrédibilisé, ou s’est habitué à des inconvénients majeurs (on s’habitue à une route un peu passante à proximité mais pour les futurs acquéreurs ce sera une nuisance ou un compromis qui doit avoir une répercussion financière sur le prix).
  • Cette méthode ne prend en compte que les biens disponibles à un instant donné : le risque est qu’il y ait peu de biens comparables lors de l’estimation ou une probabilité que de nouveaux biens comparables arriveront sur le marché la semaine prochaine, peut-être bien plus chers ou bien moins chers…
  • Afin et surtout, les particuliers ne prennent souvent pas en compte les règles du marché (honoraires, négociations, etc) : par exemple, sur un bien affiché à 340.000€, peut-être ce prix inclut des honoraires d’agence immobilière (de combien ? 5.000€ ? de 20.000€ ?) ; peut-être que ce bien subira deux baisses de 15.000€ et sera même négocié encore à 15.000€ de moins. Au final, le prix final sera peut-être de 270.000€ net vendeur… on est assez loin des 340.000€ de mise en vente…

C’est donc pour ces raisons que la seule comparaison des biens sur le marché, non couplée avec une autre méthode, et à laquelle se limitent souvent les particuliers n’est pas suffisante, à elle seule, pour donner un avis fiable et objectif.